¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en California?

Comprar una casa es uno de los avances más significativos que se puede tener en la vida, incluso es sinónimo de independencia. Sin embargo, existen diversos aspectos que se deben tomar en cuenta para que el proceso sea efectivo. A continuación, descubre cuáles son los requisitos para comprar una casa en California y algunos consejos para garantizar la inversión.

Pasos para comprar una casa en California

El camino hacia obtener una casa propia en Estados Unidos es emocionante, pero también abrumador. California es uno de los estados más solicitados debido a que cuenta con un agradable clima y formas de crecimiento profesional.

Sin embargo, al momento de aspirar a tener una casa, debes tener en cuenta lo siguiente:

Ten toda la información necesaria

Es indispensable que como comprador conozcas los papeles que se requieren, los sistemas de financiamiento y más. Puedes buscar un asesor o ingresar a https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/index.htm para conseguir uno que se encuentre calificado. Lo ideal es prestar atención a las tasas hipotecarias.

Además, es preciso tomar una clase de educación para propietarios de casas. En este curso se enseña a la persona lo que comprende el proceso de compra, cómo ser aprobado, beneficios y desafíos de tener una casa. Algunos prestamistas exigen que el solicitante tenga el comprobante de haber cursado la clase ya sea de forma presencial o en línea.

Contactar con un representante de préstamos

La (CalHFA) California Housing Finance Agency o Agencia de Financiamiento para la Vivienda de California dispone de personal calificado para revisar el crédito e información financiera. Solo debes contactar con uno de sus agentes para que te ayude a revisar el crédito y los programas disponibles.

En este caso, es necesario suministrar los formularios W2 , comprobantes de pago, estados de cuenta y toda la información financiera. Para incrementar las probabilidades de éxito, se recomienda establecer contacto con un  representante de préstamos autorizados al llamar al teléfono 877.922.5432 o desde www.calhfa.ca.gov.

Contacta a un agente de bienes raíces

Para dar este paso se requiere paciencia y tiempo, ya que se debe buscar un profesional competente que ayude a resolver dudas en inconvenientes según el vecindario. Además, puede guiar el mejor proceso de compra, ayudarlo a optar por la mejor oferta y mucho más. La recomendación es asegurarse de que esté certificado y para ello puedes ingresar a https://www.dre.ca.gov/.

Inicia el proceso de préstamo

Este es quizás el proceso más largo y comprometido al comprar una casa en California. Después de conseguir la casa de tus sueños, el agente de bienes raíces debe redactar una oferta para el negocio e incluso se deben establecer acuerdos para que el vendedor acepte. Seguidamente, se ejecutan algunas de las siguientes acciones:

  • Acordar el precio de compra y firmar el contrato para empezar a tramitar el préstamo. Recuerda revisar la casa antes de firmar el contrato para solicitar lo necesario.
  • Acudir a los prestamistas para solicitar el financiamiento. En este proceso, la casa se someterá a una revisión para evitar inconvenientes.
  • Junto al representante o agente, el solicitante debe revisar los créditos y preparar los documentos para el trámite de hipoteca. Es probable que se deba abrir una cuenta de garantía que pague el seguro y los impuestos como parte del pago hipotecario.

Todos los documentos que se generen en este paso se deben guardar cuidadosamente para evitar sorpresas.

Mudarse a la nueva casa

Cuando todo esté listo y se haya conseguido el financiamiento, puedes mudarte a la nueva casa. Se recomienda revisar con un agente de bienes raíces autorizado que todos los documentos estén en perfecto orden y cuando se realice el financiamiento, ocupar la vivienda para disfrutar de los beneficios.

Aunque suena sencillo, los pasos para comprar casa en California pueden estar llenos de retos y desafíos. Sin embargo, la Agencia de Financiamiento para la Vivienda de California, como ente gubernamental, ofrece la asesoría para facilitar la primera compra.

7 pasos para comprar una casa en California

Principales requisitos para comprar una casa en California

El mercado inmobiliario en California es muy activo, por lo que siempre habrá ofertas que puedas aprovechar. También, debes tener en cuenta que algunas propiedades no cuentan con la aprobación de la CalHFA, por lo que debes informarte. A modo general, los requerimientos para comprar una casa son:

Para la propiedad

Para que una propiedad esté aprobada por los entes reguladores debe cumplir con los siguientes requisitos:

  • La propiedad debe estar situada en el estado de California.
  • El tamaño máximo del lote es de 20,234 metros cuadrados y no debe ser superado.
  • El precio de la vivienda no debe ser superior a $765,000.
  • La casa debe ser una vivienda familiar, que sea de uso principal, hasta que sea refinanciada o vendida.
  • Dentro de la solicitud no aplica locales comerciales u oficinas. Bajo ciertas condiciones pueden calificar viviendas con casa de huésped, condominio o propiedades prefabricadas.

Para el prestatario

Comprar una casa en Estados Unidos lleva requisitos indispensables que pueden variar según el solicitante. Sin embargo, dentro de los más frecuentes se pueden mencionar:

  • Tener una identificación legal que te certifique como residente de California en los Estados Unidos. También, pueden ser extranjeros calificados o residentes permanentes.
  • Tarjeta del Seguro Social.
  • Puntuación mínima de crédito de 660 puntos, pero para intereses con una tasa de interés más elevada, se requiere un puntaje de hasta 680.
  • Debe ser la primera vivienda. No aplica para todos los programas, pero si es un requisito en las principales ayudas ofrecidas por el ente. En este caso, no debes haber tenido una casa o la última fue vendida hace más de tres años.
  • Debes tener los ingresos suficientes para el pago de las cuotas. Estos límites varían según la zona de residencia y los puedes consultar ingresando aquí.
  • La relación deuda – ingreso debe ser inferior al 45 – 45%, por lo que durante el proceso de aprobación se recomienda vigilar el uso de las tarjetas de crédito y el pago de las mismas. 
  • Contar con el dinero para pagar la inicial. Debes disponer de los fondos necesarios para realizar la documentación y papeleo de compra. En caso de acceder a préstamos hipotecarios, cumplir con los requisitos que avalen la estabilidad financiera.
  • Certificado de aprobación del curso para compradores de primera vivienda. Los compradores deben cursar la instrucción del programa CalHFA y estar aprobados por HUD (Housing and Urban Development).
  • Carta de aprobación del préstamo
Como comprar casa en California – Cálculo de HIPOTECA para saber cuánto ganar y adquirir inmuebles

Documentos para comprar una casa en California

Si te preguntas qué necesito para comprar una casa en California, debes tener en cuenta que los documentos pueden variar según el tipo de programas que emplees para el financiamiento.

Sin embargo, la mayoría está relacionado con la condición laboral, identidad y documentos del préstamo.

Dentro de los más comunes se encuentran:

  • Documentos de identificación. En esta categoría se puede presentar la licencia de conducir, identificación nacional o estatal, Visa estadounidense y Tarjeta del Seguro Social o Número de Identificación del Contribuyente Individual (ITIN).
  • Si la casa va a ser comprada por un préstamo hipotecario se debe presentar la carta de aprobación previa de préstamo, la forma de estimación de préstamo, el documento de oferta inicial y el contrato de compra – venta redactado por el asesor de bienes raíces.
  • También, se debe presentar un informe de inspección, de tasación, el título de propiedad, el formulario de divulgación de cierre, cheque de caja y seguro de la vivienda.

Algunos documentos deben ser solicitados y presentar variados instrumentos como el Formulario W2 o la declaración de impuestos federales. Otros deben ser provistos por las entidades bancarias, los programas para la compra o el representante de bienes raíces.

Casa en California
Casa en California

Programas para primeros compradores de casa en California

Uno de los beneficios de vivir en el Estado Dorado, es que existen diversos programas que permiten comprar una vivienda, sin importar la situación financiera del aspirante. Dentro de los principales se pueden mencionar los siguientes:

CalHFA

CalHFA o la Agencia de Financiamiento para la Vivienda de California es quizás uno de los programas más usados en el estado ya que está diseñado para compradores por primera vez. Este brinda préstamos y un total de 30 años para pagarlos, para lo cual requieres:

  • Tener un puntaje crediticio de 660 puntos como mínimo. Esta puntuación depende también de los ingresos del solicitante, ya que se puede extender hasta los 680 puntos.
  • Los ingresos deben tener un límite para poder ser aprobados por el programa, pero esto depende del condado donde viva. Por ejemplo, quien viva en Los Ángeles tiene un límite máximo de ingresos de $180,000; mientras que quien viva en San Diego el límite es de $211,000. Más información sobre los límites de ingresos, en este PDF.
  • La proporción de deuda/ingreso debe ser inferior al 43%. Este valor hace referencia a la cantidad que se paga en facturas, dividido por cuanto ganas antes de los impuestos de cada mes.
  • Debe finalizar el curso para compradores de vivienda que se dicta en CalHFA.

Además de cumplir con los requisitos de la agencia, también debes completar los requerimientos del prestamista de la hipoteca. De igual manera, debes tener el pago inicial, entre otros requisitos.

CalPLUS

Se trata de uno de los Programa de Préstamo Convencional gestionado por CalHFA que financia los costos de cierre en tipo de préstamo sin intereses. En otras palabras, el programa presta el dinero y este debe ser pagado cuando se refinancie o se cancele la hipoteca. Los requisitos para este tipo de programas son:

  • Un puntaje crediticio mínimo de 660 puntos o de 680 para quienes no están dentro del rango de ingresos bajos.
  • Relación de deuda ingreso inferior al 43%.
  • Los límites de ingreso no deben sobrepasar los límites del condado.
  • Completar el curso de educación para compradores de vivienda.

Este tipo de préstamo se puede gestionar con otros programas con el fin de ayudar a obtener el pago inicial para la compra de una vivienda.

CalHFA FHA

Hace referencia a uno de los programas destinados a quienes buscan tasas de hipotecas bajas. Es un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda de EE. UU y está destinado para compradores por primera vez. Los requisitos para acceder al programa son:

  • Puntaje de crédito mínimo de 660 puntos.
  • Relación deuda/ ingreso del 43% o inferior.
  • Los ingresos no deben exceder los límites según el condado.
  • Debe ser un comprador por primera vez, sea que nunca haya tenido casa o la primera casa haya sido vendida hace tres años o más.
  • Obtener un certificado de finalización de la educación para compradores por primera vez a través de una organización de asesoramiento. Puede ser en línea o presencial. 
  • La FHA cuenta con requisitos propios en función del tipo de aspirante. Por ejemplo, se debe ocupar la propiedad como residencia principal ya que no se permite coprestadores no ocupantes.
  • Debe ser una residencia unifamiliar de una unidad, incluido los condominios/PUD aprobados, pero con lineamientos de primera hipoteca. Las casas de huéspedes, las unidades de abuelas o los cuartos de los sueños pueden aplicar para ser elegidos. La vivienda puede ser prefabricada.
  • Para aplicar, debes comunicarte con un oficial de préstamo y solicitar una cita. También, debes llevar los documentos señalados por el ente tales como talones de pago, historial de empleos, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.

Este es un préstamo fijo a 30 años y se otorga a los principales prestamistas de California. También, permiten a los deudores hacer un pago inicial de tan solo el 3,5%, una tasa mucho más baja que las convencionales. Para saber más ingresa a https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/fha.htm.

CalPLUS FHA

Se trata de un programa que ofrece fondos para los costos de cierre. Es similar al CalHFA FHA, pero con el beneficio de que el préstamo ayuda a cubrir los gastos de cierre. Se puede complementar con otros préstamos para pagos iniciales. Los requisitos son similares al programa anterior e incluye:

  • El solicitante debe ocupar la propiedad como unidad principal ya que no se admite copropietarios no ocupantes.
  • Debe acudir al asesoramiento educativo para compradores de vivienda y obtener un certificado de finalización.
  • Cumplir los límites de ingreso establecidos para el programa según la zona.
  • La propiedad debe ser una residencia unifamiliar de una unidad. Se admiten condominios con lineamientos para primeras hipotecas, unidades de abuela, cuartos de suegros y viviendas prefabricadas.
  • Para aplicar, se debe solicitar una cita con un agente de préstamos privado, aprobado y capacitado por CalHFA. Debes presentar talonarios de pago, declaraciones de impuestos, estados bancarios, historial de empleos.
  • En caso de pautas incompatibles, seleccionar las más restrictivas.

Los requisitos también se pueden ajustar según el tipo de solicitante. Por ello, para saber más ingresa a https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/calplus.htm

CalHFA VA

En un programa de préstamos para veteranos de California, cónyuges sobrevivientes o personal militar actual. Ofrece préstamos para la compra o refinanciamiento de la casa a una tasa de interés baja, no requiere inicial y es fijo a 30 años. Los requisitos incluyen:

  • Debe ser un veterano, militar activo o cónyuge sobreviviente elegible.
  • Puntaje de crédito mínimo de 660 puntos.
  • Relación deuda ingreso de 43% o inferior.
  • Límites de ingresos establecidos según el condado donde reside.
  • Completar el curso para compradores.

Las tarifas de pago son muy reducidas e incluso se puede acceder al programa MyHome para cubrir otros gastos.

Otros programas

Existen otros programas que se complementan para realizar pagos iniciales o que surgen durante el proceso. Dentro de los más buscados se pueden mencionar los siguientes:

  • CalHFA USDA. Son programas para personas que desean viviendas en zonas rurales y está financiado por el Departamento de Agricultura de EE. UU con hasta 100% del costo y muchos beneficios. Los requisitos son los mismos, pero la casa debe estar en una zona rural.
  • MyHome: Es un programa que proporciona hasta $10,000 o el 3% del valor de su préstamo hipotecario para los gastos de cierre. Se puede usar para el pago de la inicial y complementar con otra ayuda. Es especial para profesores, empleados de escuela, bomberos y empleados de este departamento.
  • Fannie Mae y Freddie Mac: Es un programa para compradores que buscan dar una inversión inicial del 3%. Cada programa tiene requisitos de elegibilidad distintos.
  • Good Neighbor Next Door: Hace referencia a un programa nacional, ofrecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para maestros, policías, bomberos y personal técnico de emergencias médicas. Funciona también en California.

Con todos estos programas el proceso para obtener una casa en California es muy sencillo. Sin embargo, es recomendable estudiar, investigar, buscar un buen asesor y lograr la aprobación del financiamiento.

Preguntas frecuentes

En vista de que CalHFA no es quien emite los préstamos, pero si se encarga de gestionar los programas, son muchas las dudas que surgen con respecto a este tema. Dentro de las preguntas más comunes se encuentran:

¿Cómo comprar casa en California?

El proceso consiste en buscar una casa en función de tu presupuesto. Para ello, puedes acceder a los servicios de CalHFA, quienes darán inducción del tema y pondrán a disposición agentes que te ayudarán. Luego, debes solicitar un préstamo, obtener la aprobación, culminar el proceso y mudarte a la nueva casa.

¿Cuánto cuesta una casa en California?

Los precios de las casas en California varían según el condado, el tamaño y las condiciones de la misma. Sin embargo, un promedio asciende a los $700.000.

¿Se puede comprar casa en California con ITIN?

Sí es posible comprar casa con ITIN en California. No obstante, el aspirante debe cumplir con requisitos tales como: empleo con una antigüedad igual o superior a 2 años, tener fondos en el banco y un buen puntaje en el historial crediticio. 

¿Cómo saber si califico para una casa en California?

Puedes calificar si posees ingresos inferiores al 80% promedio del área donde se encuentra la propiedad. Además, debes ocupar la casa como vivienda principal, ser comprador por primera vez, completar el asesoramiento para primeros compradores y mostrar el certificado de finalización.

¿Qué ayudas hay para primeros compradores de casa en California?

Hay programas de préstamos de la FHA, Préstamo del USDA, CalHFA VA, MyHome, Good Neighbor Next Door, Fannie Mae and Freddie Mac, entre otros. Solo debes contactar con un agente de préstamo para saber a cuál puedes aplicar.
Es posible acceder a los diversos programas de compradores de vivienda por primera vez que pueden venir en forma de subvenciones, pagos diferidos, ahorros en los intereses, asistencia en los pagos de cierre, asistencia para pago inicial o créditos fiscales, entre otros.

¿Cuánto dinero me presta el banco para comprar una casa?

Este monto va a depender de la evaluación que se le realiza al inmueble, el tipo de programa al que accedes y si posees un adelanto. Según el caso, puede prestar el 50%, 70% y en casos especiales, por ejemplo veteranos de guerra, hasta el 100% del valor de la vivienda.

¿Cuánto es el enganche de una casa en California?

Se le conoce como down payment o anticipo y en California tiene un valor promedio entre el 20% y 25% del costo total de la casa. Para quienes tienen un puntaje crediticio superior a los 720 puntos, pueden hacer un enganche del negocio con el 15%.

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