Cómo escriturar un Terreno en México: Pasos y Requisitos para hacer Legal la compra de tu Inmueble

Mucha gente se estresa cuando piensa en todo el papeleo que significa escriturar un terreno. En realidad no es tan complicado, aunque se requiere reunir bastante documentación y que la misma esté en orden, tanto por parte del comprador como del vendedor.

Pero si el proceso se lleva a cabo de forma organizada, conociendo todos los requisitos para escriturar un terreno y los pasos necesarios, lo cual aquí te contamos, todo fluirá perfectamente.

¿Qué es una escritura pública?

Es un documento que valida la propiedad del terreno o del inmueble. Es decir, en una escritura pública, aparecen los datos del inmueble, datos del propietario y dicha información valida quien es el propietario legal y que la propiedad está legalmente constituida a nombre de «x» persona.

Esto facilitaría la transmisión, en un futuro, de esta propiedad a un nuevo dueño. Por tanto, una escritura pública, genera constancia de que la propiedad se encuentra legalmente constituida y de esta manera podremos evitar fraudes en una posible transferencia.

Formas de transferir una propiedad

Una propiedad se puede transferir a través de:

  • Compra-Venta
  • Donación
  • Herencia
  • Dación en pago (pago de deuda)

Aspectos iniciales a considerar 

Antes de decidir la compra de un terreno, es esencial  tomar en cuenta que existen diferentes tipos de suelos, así como clasificación de uso de los mismos.

En este sentido, aquellas áreas cuya tierra sea más arenosa requerirán de mayor cuidado a la hora de construir en cuanto a los basamentos de la obra. Sin embargo, en los suelos donde predomina la roca, la inversión en la estructura será menor. 

Por otra parte, es fundamental solicitar al vendedor la constancia de zonificación que emite Seduvi, ya que no todas las zonas son residenciales si la idea es construir una vivienda, e igualmente respecto a los negocios o a las actividades productivas.

Junto a esta constancia, también es relevante revisar que el título de propiedad esté a nombre de quien vende, para lo cual se debe pedir toda la documentación.

Recaudos: qué se necesita para escriturar un terreno

Son unos cuantos los documentos necesarios para escriturar un terreno, los cuales detallamos a continuación:

  • Escritura pública con los datos de registro.
  • Documentos de identidad y partidas de nacimiento de vendedor y comprador.
  • Partidas de matrimonio o actas de divorcio de vendedor y comprador.
  • Documentos oficiales de identificación de los respectivos cónyuges si son casados.
  • Clave Única de Registro de Población (CURP) de comprador y vendedor. 
  • Comprobantes domiciliarios (último recibo de luz u otro) de comprador y vendedor.
  • Título de propiedad del terreno con la respectiva cédula y plano catastral.
  • Constancia de zonificación. 
  • Boleta predial libre de deuda.
  • Certificado de Libertad de Gravamen emitido por el Registro Público de la Propiedad.  
  • Último recibo de agua y mantenimiento con constancias de no adeudo. 
  • Avalúo del terreno. 
  • Liberación de hipoteca si la propiedad estuvo sujeta a algún préstamo. 
  • Constancia del crédito obtenido por el comprador si fuera el caso.
  • Constancias de pagos de los impuestos inherentes a la operación de compra-venta por parte del comprador y el vendedor.

Costos y gastos a tener en cuenta 

Es necesario prever que en cualquier operación de compra-venta existen impuestos a cubrir tanto por el vendedor como por el comprador, así como los costos del avalúo, notaría y otros menores que se originan por actualizaciones de la documentación personal necesaria, tales como copias de los papeles y timbres fiscales.

Igualmente, el Título de Propiedad, que se obtiene posteriormente a la escrituración, implica un importe que varía muchísimo según la entidad federativa.

El vendedor pagará el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes (sobre el que se establecen exoneraciones), el cual es calculado por el notario considerando la diferencia entre el monto que invirtió en el terreno y el precio de venta.

Así mismo, debe poner al día todos los pagos de servicios e impuestos, y existen montos derivados de las gestiones de solvencias y constancias de no adeudo.

Por su parte, el comprador, tiene que cancelar los honorarios del notario, así como los gastos de notaría y el Impuesto ISAI, lo que en total se ubica entre el 3% y el 7% del precio del terreno.

Adicionalmente está el Impuesto al Valor Agregado (IVA), pero éste sólo aplica para bienes inmuebles destinados a uso comercial.

También se debe considerar el costo del avalúo, que oscila alrededor de 3,5 pesos por cada mil, es decir, si el terreno es valorado en un millón de pesos, saldrá en 3.500 pesos.

Propietarios de un inmueble revisando escritura pública ante notario
Propietarios revisando una escritura pública ante notario

El proceso: cómo escriturar un terreno en México 

Lo común es que el trámite se inicie con la firma de un documento privado entre el comprador y el vendedor, lo cual le da seguridad a ambos.

Se reúnen los recaudos y el notario, luego de verificar que todo está en orden, elabora la escritura y se firma.

Finalmente se inscribe la propiedad en el Registro Público correspondiente, para así obtener el Título de Propiedad.

Seguidamente enumeramos de forma ordenada todos los pasos a seguir para escriturar un terreno:

  1. Ubicar el terreno, contactar al vendedor y visitar el sitio. 
  2. Verificar el Título de Propiedad y los documentos legales de identificación del vendedor.
  3. Checar que el terreno esté solvente de gravámenes y el certificado de zonificación.
  4. Firmar el documento privado. 
  5. Acudir a una entidad bancaria si se va a solicitar un préstamo y solicitar los requisitos así como las condiciones. 
  6. Contratar un notario y un perito valuador colegiado.
  7. Realizar el avalúo del terreno. 
  8. Reunir toda la documentación necesaria tanto para el crédito como para la firma de la escritura.
  9. Realizar los respectivos pagos de impuestos, gastos de notaría, honorarios, comisiones y enganche.
  10. Averiguar en cuánto se cotiza el Título de Propiedad en el estado.
  11. Firmar el documento de compra-venta en la notaría.
  12. Introducir la escritura en el Registro Público de la Propiedad (Se llena un formato que se encuentra en la Web de la Institución y se realiza el pago por taquilla).
El proceso para escriturar una propiedad

Negociación directa, con una inmobiliaria o a través del banco 

El proceso descrito puede variar, dependiendo de si la compra se realiza a través de una entidad bancaria o una inmobiliaria, o si el trato es directo entre el comprador y el vendedor. Estas tres modalidades inciden directamente en cómo hacer las escrituras de un terreno.

Negociación directa 

Si la decisión es seguir esta opción, lo cual generalmente implica una compra de contado, el comprador y el vendedor se ocupan de gestionar y reunir todos los recaudos señalados, y  el comprador contrata por su cuenta al perito valuador y al notario.

A través de un agente inmobiliario     

Las inmobiliarias cobran una comisión que forma parte del costo del terreno. Se encargan de todos los trámites necesarios, verifican los papeles y sacan las solvencias.

Igualmente, tienen peritos valuadores y notarios habituales, de manera que el vendedor y el comprador sólo tienen que pagar los costos antes indicados y firmar.

Crédito bancario 

En cuanto a los bancos, también hacen el chequeo de documentos y coordinan el avalúo. Para quien solicita el crédito, esta vía conlleva el pago de una comisión que está en el orden del 1% sobre el monto del préstamo, adicional a los otros cargos mencionados.

Escriturar un terreno y registrarlo para la obtención del Título de Propiedad es la única forma de garantizar que eres el dueño.

Aunque es un proceso algo tedioso, que tiene muchos detalles, no tiene por qué convertirse en un quebradero de cabeza si se hacen las cosas organizadamente, y mejor aún si se cuenta con el soporte de especialistas.

Preguntas frecuentes al escriturar un terreno 

En el proceso de la escrituración suelen aparecer varias dudas, ya que son muchos los aspectos que hay que cubrir. Al respecto, ofrecemos un resumen de lo anteriormente comentado en base a preguntas y respuestas rápidas, incluyendo otras adicionales que pudieran surgir.

¿Cuánto cuesta una escritura de un terreno?

El monto que se paga por la escritura de un terreno depende totalmente del precio del mismo, ya que los costos más importantes, que son los impuestos, se cuantifican sobre el monto de la venta.

¿Cuáles son los gastos del vendedor en la escrituración de un terreno?

El vendedor debe cancelar el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes, que básicamente es calculado sobre la diferencia entre monto que pagó por el inmueble y el precio de la venta, así como las solvencias.

¿Cuáles son los gastos del comprador en la escrituración de un terreno?

El comprador debe correr con los gastos de notaría, los honorarios del notario, el Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) y el avalúo. Adicionalmente, si solicita un crédito, el banco le cobrará una comisión.

¿Cómo se realiza el avalúo del terreno?

El ente especializado hace dos tipos de avalúos. Por una parte determina el valor comercial, de acuerdo al precio del mercado, y por el otro establece el valor fiscal que servirá de base para el cálculo de los impuestos.

¿A partir de cuántos metros se puede escriturar un terreno?

Esta medida varía de acuerdo a cada zona, dependiendo de la densidad de población. En los suelos urbanos normalmente el mínimo son 150 m².

¿Qué hago para escriturar un terreno sin papeles?

Escriturar un terreno sin papeles suele ser complicado y costoso. Los procedimientos pueden variar, dependiendo de si es por tratarse de una herencia, en cuyo caso hay que proceder con un juicio de sucesión, o por otras razones.

¿Me pueden quitar el terreno si no tengo escritura?

No necesariamente sucede pero es una situación bastante riesgosa, ya que la escritura y el Título de Propiedad son los únicos documentos que te avalan como dueño del terreno.

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